ההשקעה האטרקטיבית בנדל"ן בגרמניה שמשגעת את הישראלים

רכישת נדל"ן בגרמניה מסתמנת כאחת ההשקעות האטרקטיביות לשנת 2019 מסיבות רבות ומגוונת כשהראשונה שבהן היא כמובן השקעה סכום סביר הם תשואה אטרקטיבית. באופן כללי רכישת נכס להשקעה ורכישת בית למגורים הן שתי חיות שונות מאוד. במקום לדאוג מגודל המטבח, יכולת התרחבות המבנה ומרחק הנסיעה מהעבודה; על המשקיע להתרכז בשוכרים פוטנציאלים, שוק התשואות והערכת הנכס, בין שאר הדאגות. הדאגות אף גדלות כאשר מדובר בנכס בארץ זרה.

בזמנים מסוימים, כמות המחקר עלולה להיראות מאיימת. הרי מדובר בסכום כסף לא קטן שאתם מעוניינים להשקיע בצורה חכמה שתניב תוצאות חיוביות- אבל היכן כדאי לרכוש את הנכס, אילו גורמים יש לקחת בחשבון כאשר מחפשים השקעה משתלמת ולמה דווקא בגרמניה? אלו שאלות לגיטימיות שעולות בראשו של כל משקיע אחראי, ואנחנו כאן כדי לתת תשובות.

כיצד לזהות אזורים משתלמים להשקעות בנדל"ן?

זכרו: כאשר אתם רוכשים נכס להשקעה, רכשו אותו עם הראש ולא עם הלב. הבית הוא היכן שהלב נמצא; אבל נכס להשקעה הוא היכן שהכסף נמצא.

• שכונה טובה– חשוב לבחור נכס בשכונה טובה או יותר נכון אזור טוב. זאת אומרת, נכס שיש בסביבתו מרכז קניות, בית קפה ותחבורה ציבורית, וכמובן אזור בטוח עם אחוז פשיעה נמוך.
• דרישת שכירות גבוהה– ככל שהנכס יהיה ריק פחות כך תרוויחו יותר. אם אתם רוצים להנמיך את שיעור הריקנות בבית, מצאו נכס בעיר עם דרישת שכירות גבוהה.
• צמיחה בשוק העבודה– אם יש להם עבודה, הם ישלמו את שכר הדירה. צמיחה בשוק העבודה ואחוזי אבטלה נמוכים הם גורם משמעותי בבחירת העיר הנכונה. היכן שיש עליה בשוק העבודה- יש אנשים. אנשים יוצרים דרישה אשר מקפיצה את הצורך בשכירות, מה שמקפיץ את הרווח שלכם מהנכס.
• לא יקר מדי, לא זול מדי– אם הם לא יכולים להרשות לעצמם, גם לכם לא כדאי. אתם רוצים למקם את הנכס שלכם באזורים נוחים לשכירות- לא יקרים מידי אבל לא זולים מדי. אם ערך הנכס גבוה מדי, אחוזי ההשכרה לא יהיו גבוהים מספיק כדי ליצור החזרה יעילה להשקעה שלכם.

למה דווקא השקעות נדל"ן גרמניה?

• מחירי הנכסים בגרמניה עדיין נמוכים יחסית, לעומת מדינות אחרות באירופה ובעולם.
• השוק עבור דירות בין 57-140 מ"ר עדיין מצומצם.
• מימון בגרמניה הוא בין המשתלמים והרווחיים ביותר בעולם. עם משכנתא של בין 1.5%-2.5% עבור דירות או בתים קלאסיים אתם משלמים פחות ממה שאתם מרוויחים.
• אין מדינה אחרת בעולם אשר מספקת אפשרויות רווחיות יותר בהפחתת מס כמו גרמניה. אחרי שקונים נכס בגרמניה, המיסים די נמוכים.
• הצורך בדירות גובר בכל שנה. פליטים רבים מגיעים לגרמניה (בין 950,000 ל- 1,300,000 פליטים לפי הממשלה) והצורך בדירות ממשיך לעלות בעוד שהשוק מצטמצם.
• ניתן לקחת הלוואה ללא ערבות אישית מצד היזם, אם יש נפילה בערך הנכס, הבנק יכול לקחת אותו לעצמו אבל לא לעכל את רכושו וחשבונותיו של היזם כמו בישראל.
• ניתן להשכיר את הנכס לחברות ועסקים גדולים בעלי יציבות כלכלית איתנה, לאורך זמן. כך בעל הנכס זוכה להכנסה קבועה ויציבה לאורך זמן- היות והחוזה עם חברות גדולות אלו נמשך על גבי 5 שנים ומעלה, ללא אפשרות יציאה באמצע החוזה.

מומלץ להשקיע בנכסים דווקא בערים הבינוניות יותר ולא בערים הגדולות והעמוסות. אמנם עיר גדולה (כמו ברלין לדוגמה) אכן מלאה בשוכרים פוטנציאלים, אך אין בה מספיק הזדמנויות ליזם המתחיל. ממש כמו בתל אביב- ככל שהעיר גדולה ומרכזית יותר, כך התשואה תהיה נמוכה יותר ואתם תרוויחו פחות. גרמניה היא העיר המושלמת להשקעה בנדל"ן. היא מלאה הזדמנויות והדרישה לדירות גבוהה בעוד שהשוק עדיין מצומצם יחסית לשאר מדינות אירופה- חשוב למצוא את העיר הנכונה אשר הנכס יחזיר את ההשקעה שלו במהירות המרבית ויתחיל להכניס לכם רווחים כמה שיותר מהר.